只关注新房价格,你就只看到了楼市一半的真相

  • 日期:07-18
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参谋长经常在后台收到这样的信息:“我们在这里,XX三四线小镇/县,新房地产的开盘价超过1万,参谋长怎么看?”/p>

1万多元的价格在国内并不高或低,但不能一概而论。

许多省会城市的价格都没有超过1万,但确实有很多小城市甚至县城都有1万多元。

看看人口变化。通过结合这些因素,您基本上可以判断房价超过10,000的城市。没有泡沫破裂的危险。

今天,参谋长想要给出另一个简单的标准:看看二手房市场。

我来谈谈原因。

首先,就数量而言,许多城市的二手房交易可占房屋交易总量的50%。在炎热的城市,二手房交易已经成为市场的主要组成部分。

以北京为例,比较北京新房和二手房的交易量,我们会发现二手房交易量长期超过新房。

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换句话说,在许多一线和强势的二线城市,商品房市场已正式进入股市时代。

其次,从政策角度来看,二手房的价格控制相对宽松。

对于新房价格而言,价格限制政策无异于“泰山一流”。

我们将注意力转向2016 - 2017年最尴尬的南京河西地区。那时,河西成为南京土地市场的“高价土地”。底价创下历史新高,各行业的土地价格均创历史新高。有一段时间,南京占据了该国一半的高价土地。在南京的高价土地上,河西占据了全国的一半。

如今,45,000的价格是红色的,许多房地产面临进入市场时亏损的困境。然而,饶是亏本,无法提高价格。

这是新房市场“不够实际”的主要原因。

确实,二手房的“限购”规定也会在一定程度上影响市场供应,因此影响仍然会比新房市场小得多。

第三,二手房比新房具有更大的“资产”属性。

如何理解?

新房交易主要是一种“消费品”,符合买方的生活需求。

当房屋进入第二个交易过程时,它具有“资产”属性,该属性对应于卖方的投资需求。只有二级市场才能反映住宅价值以外的房屋附带价值,这是商品房“溢价”的来源。

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在分析了以上三点之后,我们几乎可以回答“XX城市房价最终超过10,000的问题是否存在泡沫”的问题。

在一些城市,二手房的市场深度明显不足。

我来谈谈吧。

首先,它仍然是看到音量。

这是二手房市场最基本的部分。房价需要以数量来支撑。否则,情况只能是“无价的,没有市场”,从长远来看肯定会下降。

无论整个市场是冷还是热,如果一个城市的二手房数量总是保持一定的比例,就足以证明该市的房价有足够的后劲。

从新房和二手房数量的关系来看,一定时期内新房集中将分散部分需求,导致二手房交易量下降,但这不会影响整体情况的判断。

当然,从房地产业的发展规律来看,在大多数城市,二手房交易所占市场的比例将越来越大,这将进一步凸显二手房的市场地位。

第二,看价格。

我们都知道有一种特殊的市场现象叫做“价格颠倒”。

在同一地区,新房价格应高于二手房价格。但是,在一些城市或地区,有些情况下二手房的交易价格会超过新房的交易价格。我们称这种现象为“新房二手房的价格倒挂”。

这种现象的原因很清楚。一个是因为新房价格有限。我们必须知道价格被压低,真正的需求不会消失。这种需求将涌入二手房市场,二手房价格将上涨。另一个原因是,如上所述,当显示房屋投资的价值时,“溢价”的水平变得更高。

这个“国家首都二手房倒挂价格排名”,一目了然地反映了该市的市场状况,大多数省会城市的二手房价格高于新房。

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需要特别提及的是上海。为什么上海的二手房价格如此之低?

从上海房地产市场的大数据来看,近75%的用户已经拥有房屋超过十年,不到5%的用户在两年内出售房产。换句话说,上海房地产市场确实相对健康。每个人都买房子,并以居住为主。短期交易的比例非常低。

这导致上海的二手房在很大程度上被严格限制剥夺了资产属性,实现了价值的回归。

第三,看周转率。

二手房“转移率”是指一定时期内市场上房地产转售和购买的频率,是反映房地产流通强度的指标之一。

可以理解,周转率越高,流动性越好,流动性越强。

计算周转率的公式为:周转率=二手房交易数量/总户数。

我们可以看一线城市的二手房屋周转率数据。 2018年,深圳二手房交易总量为73,938套。虽然数据无法与北方相比,从人口流动率的角度来看,深圳不过,它在一线城市中排名第一。

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这些数据直观地反映了深圳新房的稀缺性和二手房交易的活动,间接反映了深圳房地产的可投资性。

当然,还需要辩证地看待周转率指标。如果周转率过高,除了表明其市场活跃外,还可能表明其市场具有高度投机性。深圳和上海相比,深圳短期内的经营空间更为强劲,而上海的房价更稳定。

除了衡量城市,“手动周转率”指标还可用于衡量特定房产的可购买性。

你知道,

建筑年龄越新,社区的交易成本越低,交易成本越低;

房价上涨越明显,社区周转率越高;

人们购买社区房产的意愿越强,周转率就越高.

注意对社区周转率的长期持续观察。如果房地产可以长时间保持交易频率,那么运营空间将更大。

总参谋长总结的这些指标极为重要且极其实用的市场信号。无论是用来衡量城市,地区还是特定物业的可购买性,都具有很大的借鉴意义。

如果你还想问:“XX区的开盘价超过10,000 .”

如果你把它挂在二手房市场,工作人员想问一下?

答案很清楚一目了然。